Abans de signar, convé saber què estàs acceptant
El contracte d’arres acostuma a ser el primer pas abans de formalitzar la compravenda d’un habitatge. Moltes persones el perceben com un simple document per reservar l’immoble, però en realitat té importants conseqüències jurídiques.
Una clàusula mal redactada o desconèixer el tipus d’arres que s’està signant pot comportar la pèrdua d’una quantitat important de diners o, fins i tot, donar lloc a reclamacions entre comprador i venedor.
Per això, abans d’entregar una paga i senyal, és recomanable comprendre què implica aquest contracte i quins drets i obligacions genera per a ambdues parts.
Què és un contracte d’arres?
El contracte d’arres és un acord previ mitjançant el qual comprador i venedor es comprometen a formalitzar la compravenda en una data posterior.
Normalment, el comprador entrega una quantitat de diners com a paga i senyal, que posteriorment es descomptarà del preu final de l’habitatge.
Encara que pugui semblar un tràmit senzill, el contingut del contracte serà determinant si alguna de les parts decideix no continuar amb l’operació.
No tots els contractes d’arres produeixen els mateixos efectes.
Els diferents tipus d’arres
Un dels errors més habituals consisteix a pensar que totes les arres funcionen igual.
En realitat, la legislació i la pràctica jurídica distingeixen diferents modalitats, entre les quals les més freqüents són:
Arres penitencials
Són les més utilitzades en la compravenda d’habitatges.
Permeten que qualsevol de les parts desisteixi de l’operació.
Si qui desisteix és el comprador, perdrà la quantitat entregada com a paga i senyal. Si és el venedor qui incompleix, haurà de retornar el doble d’aquesta quantitat.
Precisament per les seves conseqüències, és important que el contracte indiqui expressament que les arres tenen caràcter penitencial.
Arres confirmatòries
En aquest cas, les arres no permeten desistir lliurement del contracte.
Funcionen com una bestreta del preu i serveixen per confirmar que existeix un compromís de compravenda.
Si una de les parts incompleix, l’altra podrà exigir el compliment del contracte o reclamar els danys i perjudicis corresponents.
Arres penals
Les arres penals també actuen com a garantia davant l’incompliment, tot i que incorporen una penalització prèviament pactada.
La seva finalitat és reforçar el compromís assumit pel comprador i el venedor i facilitar la reclamació en cas d’incompliment.
Quan pots recuperar la paga i senyal?
Una de les consultes més freqüents és si sempre és possible recuperar els diners entregats.
La resposta dependrà del contingut concret del contracte.
Si les parts van pactar arres penitencials i és el venedor qui decideix no vendre l’habitatge, haurà de retornar el doble de la quantitat rebuda.
Tanmateix, si el comprador desisteix sense una causa prevista en el contracte, l’habitual serà que perdi la paga i senyal entregada.
Per això, és essencial analitzar el document abans de signar-lo i no donar per fet que qualsevol circumstància permetrà recuperar els diners.
Què passa si el banc no concedeix la hipoteca?
Aquesta situació genera nombrosos conflictes.
Moltes persones entreguen una paga i senyal convençudes que, si finalment l’entitat financera rebutja la hipoteca, podran recuperar automàticament les arres.
Però no sempre és així.
Si el contracte no preveu expressament aquesta possibilitat mitjançant una condició suspensiva o una clàusula específica, la manca de finançament pot no alliberar el comprador de les seves obligacions.
Abans de signar convé revisar aquest aspecte, especialment quan l’operació depèn de la concessió del préstec hipotecari.
La importància de revisar cada clàusula
En alguns casos, les parts utilitzen models descarregats d’internet o documents facilitats sense assessorament jurídic.
Tanmateix, cada compravenda presenta circumstàncies diferents.
Aspectes com el termini per atorgar l’escriptura, la distribució de les despeses, les condicions de finançament, l’estat registral de l’immoble o les conseqüències de l’incompliment haurien de quedar perfectament regulats.
Un contracte ben redactat redueix la possibilitat de conflictes i aporta seguretat a ambdues parts.
És recomanable comptar amb assessorament abans de signar?
La resposta és sí.
La signatura del contracte d’arres acostuma a realitzar-se abans d’anar al notari i és precisament en aquest moment quan es poden prevenir la majoria dels problemes.
Revisar el document abans d’entregar una quantitat important de diners permet detectar clàusules ambigües, corregir possibles desequilibris i adaptar el contracte a les necessitats concretes de l’operació.
Una petita revisió prèvia pot evitar un procediment judicial posterior.
Conclusió
El contracte d’arres és molt més que una reserva d’un habitatge. Es tracta d’un acord amb efectes jurídics rellevants que pot condicionar l’èxit de tota l’operació.
Conèixer quin tipus d’arres s’està signant, entendre quan es pot recuperar la paga i senyal i revisar acuradament cada clàusula són passos fonamentals per comprar o vendre amb seguretat.
A Poch & Abogados Asociados assessorem particulars i empreses en operacions immobiliàries, revisant contractes i oferint solucions jurídiques que aportin tranquil·litat abans de formalitzar qualsevol compravenda.
Si estàs pensant a comprar o vendre un immoble, estarem encantats d’ajudar-te.