Antes de firmar, conviene saber qué estás aceptando
El contrato de arras suele ser el primer paso antes de formalizar la compraventa de una vivienda. Muchas personas lo perciben como un simple documento para reservar el inmueble, pero en realidad tiene importantes consecuencias jurídicas.
Una cláusula mal redactada o desconocer el tipo de arras que se está firmando puede suponer la pérdida de una cantidad importante de dinero o incluso dar lugar a reclamaciones entre comprador y vendedor.
Por eso, antes de entregar una señal, es recomendable comprender qué implica este contrato y qué derechos y obligaciones genera para ambas partes.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha posterior.
Normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal, que posteriormente se descontará del precio final de la vivienda.
Aunque pueda parecer un trámite sencillo, el contenido del contrato será determinante si alguna de las partes decide no continuar con la operación.
No todos los contratos de arras producen los mismos efectos.
Los distintos tipos de arras
Uno de los errores más habituales consiste en pensar que todas las arras funcionan igual.
En realidad, la legislación y la práctica jurídica distinguen diferentes modalidades, siendo las más frecuentes:
Arras penitenciales
Son las más utilizadas en la compraventa de viviendas.
Permiten que cualquiera de las partes desista de la operación.
Si quien desiste es el comprador, perderá la cantidad entregada como señal. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de esa cantidad.
Precisamente por sus consecuencias, es importante que el contrato indique expresamente que las arras tienen carácter penitencial.
Arras confirmatorias
En este caso, las arras no permiten desistir libremente del contrato.
Funcionan como un anticipo del precio y sirven para confirmar que existe un compromiso de compraventa.
Si una de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
Arras penales
Las arras penales también actúan como garantía frente al incumplimiento, aunque incorporan una penalización previamente pactada.
Su finalidad es reforzar el compromiso asumido por comprador y vendedor y facilitar la reclamación en caso de incumplimiento.
¿Cuándo puedes recuperar la señal?
Una de las consultas más frecuentes es si siempre es posible recuperar el dinero entregado.
La respuesta dependerá del contenido concreto del contrato.
Si las partes pactaron arras penitenciales y es el vendedor quien decide no vender la vivienda, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Sin embargo, si el comprador desiste sin una causa prevista en el contrato, lo habitual será que pierda la señal entregada.
Por eso resulta esencial analizar el documento antes de firmarlo y no dar por hecho que cualquier circunstancia permitirá recuperar el dinero.
¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca?
Esta situación genera numerosos conflictos.
Muchas personas entregan una señal convencidas de que, si finalmente la entidad financiera rechaza la hipoteca, podrán recuperar automáticamente las arras.
Pero no siempre ocurre así.
Si el contrato no contempla expresamente esta posibilidad mediante una condición suspensiva o una cláusula específica, la falta de financiación puede no liberar al comprador de sus obligaciones.
Antes de firmar conviene revisar este aspecto, especialmente cuando la operación depende de la concesión del préstamo hipotecario.
La importancia de revisar cada cláusula
En ocasiones, las partes utilizan modelos descargados de internet o documentos facilitados sin asesoramiento jurídico.
Sin embargo, cada compraventa presenta circunstancias distintas.
Aspectos como el plazo para otorgar la escritura, la distribución de gastos, las condiciones de financiación, el estado registral del inmueble o las consecuencias del incumplimiento deberían quedar perfectamente regulados.
Un contrato bien redactado reduce la posibilidad de conflictos y aporta seguridad a ambas partes.
¿Es recomendable contar con asesoramiento antes de firmar?
La respuesta es sí.
La firma del contrato de arras suele realizarse antes de acudir al notario y es precisamente en este momento cuando pueden prevenirse la mayoría de los problemas.
Revisar el documento antes de entregar una cantidad importante de dinero permite detectar cláusulas ambiguas, corregir posibles desequilibrios y adaptar el contrato a las necesidades concretas de la operación.
Una pequeña revisión previa puede evitar un procedimiento judicial posterior.
Conclusión
El contrato de arras es mucho más que una reserva de una vivienda. Se trata de un acuerdo con efectos jurídicos relevantes que puede condicionar el éxito de toda la operación.
Conocer qué tipo de arras se está firmando, entender cuándo puede recuperarse la señal y revisar cuidadosamente cada cláusula son pasos fundamentales para comprar o vender con seguridad.
En Poch & Abogados Asociados asesoramos a particulares y empresas en operaciones inmobiliarias, revisando contratos y ofreciendo soluciones jurídicas que aporten tranquilidad antes de formalizar cualquier compraventa.
Si estás pensando en comprar o vender un inmueble, estaremos encantados de ayudarte.